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    运作康养小镇前景模式分析

    康养小镇”是一个新兴业态,是指以“健康”为主题的新建或改建的小镇,以健康旅游产业为核心,将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体,形成的生态环境较好的特色小镇。康养小镇受众人群广,可服务于老、中、幼三代客户群体,前景巨大。本文将探究康养小镇的市场前景及小镇运作模式,为打造康养小镇提供支持。

    一、康养小镇市场前景分析

    (一)康养小镇客群分析

    康养小镇的目标客群主要为老年人群及高净值人群。随着我国老龄化人口增速加剧及居民可支配收入的增加,大健康、养生产业正逐渐成为社会的新需求,康养小镇也适时地发展起来。

    根据财政部最新数据,截止2018年末,我国60岁以上老龄人口总数已达到2.49亿,占总人口数的17.9%,其中65岁以上老龄人口数1.67亿,占总人口数的11.9%。未来我国人口老龄化将会继续加速,以14亿为人口总量预测,到2050年我国60岁以上人口将达到4.78亿,占总人口数34.1%。

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    根据另外一组数据——IBM对我国高净值人群年龄分布的调查。调查显示,样本群中近半数高净值客户已经迈过了50岁的门槛,且在6年的追踪调查中 “50-59岁”、“60岁以上”两个组别的高净值人群总量占比逐渐攀升,即表明高净值人群的主体年龄将逐渐增加,“大量的财富将聚集在长者的手中”。事实上,“50-59岁”及“60岁以上”的高净值人群已经进入了财富管理生命周期的新阶段,其主要的理财理念正由追求财富快速增长转向追求财保值、传承,其主要的生活理念由拼搏转向为增加幸福感、养老养生等。

    巨大的康养需求催生了康养产业,但中国的康养服务与产品目前还存在供给不足、市场发育不完善、城乡区域发展不平衡等问题,这使我国养老、养生、大健康等行业的发展同时迎来了巨大的机遇与挑战。

    (二)康养小镇的政策红利

    为解决人民增长的健康养老需求,近年来中央各部委及地方政府积极出台各项康养相关政策,甚至将“健康中国”上升为国家重要战略,关注全民健康,支持、推动及引导康养产业的发展。其中有不少文件适用于康养特色小镇。

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    2016年10月,中共中央政治局会议审议通过《"健康中国2030"规划纲要》。《纲要》将“健康中国”定为国家战略,并提出积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合、催生健康新产业、新业态、新模式。2016年成为健康中国战略元年。

    2017年2月,工业和信息化部、民政部、国家卫生计生委联合印发《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020年)》。文件提出,到2020年基本形成覆盖全生命周期的智慧健康养老产业体系,建立100个以上智慧健康养老应用示范基地,培育100家以上具有示范引领作用的行业领军企业,制定50项智慧健康养老产品和服务标准。

    2018年4月、9月和11月,国家林草局等部门先后颁布了《关于在旅游领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》、《乡村振兴战略规划(2018-2022年)》,提出允许利用一定比例的土地发展林下经济、生态观光旅游、森林康养、养生养老等环境友好型产业,鼓励运用PPP模式将旅游资源的经营性开发项目与养老、健康等领域公共服务供给相衔接。

    一系列康养政策的颁布为康养市场带来巨大的发展红利,随着人们对“健康、愉快、长寿”的欲望越来越强烈,休闲旅游、养老养生等幸福产业迎来重大发展机遇。

    (三)康养产业的发展与前景预测

    除去地产开发、旅游开发等,康养小镇中最为主要的产业是康养产业。康养产业属于大健康产业的细分之一,占大健康市场规模的33.04%,相对于发展较为成熟医药板块,康养板块还是一片蓝海市场。广义的康养产业不仅包括狭义康养的养老、看护,而是包含为整个生命体提供的主体产业与支撑产业的总称,涵盖食品、器械、服务等一、二、三产业,聚焦生产、经营、服务等产业集合。

    根据公开数据,2010-2018我国康养产业市场规模不断增长,2016年康养产业市场规模为5万亿元,2017年市场规模为5.6万亿元,2018年市场规模达到6.3万亿元;结合历年数据,我国康养产业发展迅猛,在当前政策频出的宏观环境下,可以预期康养产业发展将进入窗口期,预计2020年,我国康养产业市场将达到8万亿元。

    二、康养小镇理念与功能

    (一)康养小镇的设计理念

    康养小镇是康养产业融合发展的优质载体,小镇以“健康养生”为主题,围绕人们的“衣”、“食”、“住”、“行”,将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体,形成的宜业宜居宜游的特色小镇。

    康养小镇不同于一般的小镇,它的功能性更强,一个康养小镇通常包含养老地产、健康疗养、美容养生、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、有机产品等业态,因此打造难度较高,投资金额较大。

    康养小镇以“休闲+健康”为总理念,针对不同老、青、幼不同目标人群提供有针对性的服务。

    针对青中年客户人群,康养小镇突出“发展+养生”功能,以天然的生态环境、当地特色产业为依托,打造加工厂、企业、高等教育平台、科技园、养生会所等项目,营造康养小镇的宜业、宜居特征。

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    针对中老年常驻客户群,康养小镇突出“养老+休闲”功能,以蓝天、清水、新鲜空气和生态食物等稀缺资源为依托,打造医院、养老院、养老会所、酒店民宿、健康平台等项目,营造康养小镇的宜居、宜游特征。

    针对幼青年客户群,康养小镇突出“教育+互动”功能,以天然的生态环境、当地特色文化为依托,打造中小学、国学班、特色文化班、亲子互动训练等项目,营造康养小镇的宜居、宜游特征。

    (二)康养小镇的结构设计

    康养小镇功能布局主要为三个方面:农业基地、康养基地、养老地产。

    1.农业基地

    农业基地主要提供农业生产及旅游观光功能。

    (1)休闲农业+农事体验

    农业基地主要用于发展休闲农业、现代农业,形成绿色产品的开发、培育、加工、销售链条,让小镇居民可以食用健康食物。设立农事体验区,实现“我耕我享”的农事亲子体验,在自然享乐中获得身心自由和身体康复。

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    (2)自然景观带

    在农业基地周边充分利用自然环境打造景观带,“采菊东篱下,悠然见南山”,让旅、居游客充分欣赏山水美景,放松心境,实现人与自然的和谐统一。

    2.康养基地

    (1)医学中心

    康养小镇项目与将于医院或中医院合作,建设小镇内医学中心,引入“互联网+物联网”技术及线上问诊平台,为小镇内常驻居民提供医疗服务,也为居民提供病痛防止保养服务。

    (2)康养休闲会所

    康养小镇将引入或开设大量养老、养生会所及场馆,如瑜伽馆、美术馆、茶馆、温泉馆、健康按摩、娱乐活动中心、国学馆、书法美术馆等项目。会所及场馆定期举办各类沙龙及亲子活动,如美术展、插花比赛、文学交流、书法比赛等,在休闲养生的同时,拉近人与人之间的距离,重系父与子,子与孙的三代亲情纽带。

    3.康养地产

    康养地产主要提供养老院、学校及酒店住宿等功能。

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    (1)养老院及护理中心

    小镇内设置若干个养老院,根据老人需要提供环境优雅、住行便利的居住环境。养老院内部增加护理中心(急救门诊),贴实照顾患有病痛的中老年人,增加居住安全性。

    (2)中小学校

    小镇内开设幼儿园、小学、中学,为镇内幼年、少年、青少年提供良好的素质教育平台。镇内的学校,依山傍水,自然环境优良,远离城市交通拥堵,开设文化课程与兴趣课程、融合中国传统教育与西方体验式教育,全面培育出艺德兼修、知书达理、心胸宽阔,体魄健全的孩子。

    (3)精品酒店及特色民宿

    小镇内引入星级连锁酒店,承接小镇康养、旅游、消费的高端人群。高端消费人群。同时也设立适合于年轻消费群体的特色青年民宿,方便于青年人在周末假期在小镇休闲观光。

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    三、康养小镇案例:良渚康养文化村

    (一)良渚康养文化村概况

    良渚文化村位于杭州北郊良渚镇绕城公路与104国道交界处,坐落于杭州市中心半小时生活圈内,距离杭州市中心16公里,距离良渚遗址保护区2公里。小镇总占地面积约为10000亩,规划房地产开发用地约5000亩,总建筑面积340万平,住宅230万平,公建50万平,旅游服务配套70万平,容纳3万到5万常住人口。

    小镇共拥有8个串联式主题村落,有公寓、排屋、别墅等多样产品类型,是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。

    (二)良渚康养文化村特色

    1.配套组团

    良渚文化村布局采用配套组团的模式,以文化中心、商业中心等多个配套组团为中心,各居住村落以配套组团为中心的分布,因此村落可更全面共享商业服务和公共娱乐设施。

    其中核心构架是“二轴二心三区七片”,二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落,二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区,三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区,七片是分布在山水之间的主题居住村落。风情大道作为主轴,所有的重点配套及居住组团分布道路两边。整体规划理念贯入三个关键词:“原生态、步行尺度、建筑多元化”,整个区域在不牺牲环境的前提发展,让建筑与建筑、建筑与环境有机联系.并预留了城镇发展的弹性空间。

    2.康养+文化结合

    良渚康养文化村通过打造专业医疗中心与学校实现小镇康养+文化融合的理念

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    (1)医院——随园嘉树

    小镇的医疗保健中心,由两个部分组成,一个是浙医一院良渚分诊部,位于杭州余杭区良渚文化村随园嘉树一期,系浙江大学医学院附属第一医院的全资直属分支机构,约2000平米,设有内科、外科和口腔科。浙一还为良渚门诊部门专门配备了救护车,遇到危重病人可直接经由绿色通道转诊浙一本部,于2009年12月开业。另一个是数研院,由数字医疗卫生技术研究院和浙医一院、万科三方合作共建,致力于在良渚建设“中国首个数字化健康服务示范社区”。

    (2)教育——安吉路学校

    中小学是安吉路学校,是杭州排行前三甲,是全国百强的院校,九年义务制, 2010年建成,并于2010年9月正式开学。学校总占地面积160余亩,目前,一期项目约100亩用地、3.6万平方米的校舍已经建造完成,可容纳36个班的办学规模,拥有教学行政楼、实验图书楼、风雨操场(室内体育馆)、音体教室、300米塑胶跑道田径场、室外篮排球场、食堂楼、宿舍楼等完备的功能。学校面向全省招生,良渚文化村业主的子女享有入学优先权。

    (三)良渚康养文化村借鉴与启示

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    1. 先进的开发理念

    良渚康养文化村在进行开发时,前期先进投入资金进行配套建设,包括交通、酒店、会所、环境、医院、学校等多个方面,再逐步根据不同阶段的目标客户开发不同类型的康养地产产品,利用先旅游、后地产的开发思路,提升地段价值,服务后期房产品配套线与产品线的交替开发,实现资金安全和整体效益最大化。

    2.服务多种客群

    良渚康养文化村针对不同年龄层次的客户,开设了不同功能的产品。以康养地产为例,良渚文化村康养地产的消费客户以改善型客户为主,兼顾旅游度假和投资型客户,外地客户不多,以温州区域为主。针对这种情况,良渚康养文化村开设50%常住公寓,可用作养老公寓、SOHO族自住、白领自住等;30%度假公寓,可用作陪读公寓、高端会所等;20%投资型公寓,可用于出租、不动产保值等。

     

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